築年数古い物件の売却する際のデメリットがあるのか?

「急にお金が必要になった」「祖父の家を処理したい」など古い家をどうにかしたいと悩む方がかなり多いです。

 

大体築40年以上くらい経過している方が多くそのまま売却しても買い取ってもらえないのでしょうか?
やっぱり家を解体して土地を売った方が良いのかも、、。

 

しかし必ずしも売れるとは限りません。
逆に築年数が古い家を解体せずにそのまま売却すると予想以上に高額な売却が決まったり、早いタイミングで購入希望者が表れることもあります。

 

だがそんな築年数が古い物件にも売却する際のメリット・デメリットがあります。

 

ここでは築年数が古い物件の売却する際のメリット・デメリットの紹介と築年数が古い物件の売り方について紹介したいと思います。

 

築年数が古い物件を売却する際に最も多い売却パターン

築年数が古い物件を売却する時に一般的に多い売却方法が2つあります。
まずはそのあたりがどのようなものなのか見ていきましょう。

 

建物を残して売却をする

築年数古い物件の売却する際のデメリットがあるのか?
これは古い物件を売却するのもそうですが土地としても売却することが出来るので、そのまま住んでもいいですし家を解体して新しく家を建てることも出来ます。
その為、どちらかの希望購入者を探せるため幅広い買い手を探すことが出来ます。

 

最近の中古物件では購入した後にすべてリフォームしたり、リノベーションなどの改築を目的としている購入者も多いですので重要があります。
そして自分がしなければいけないことは購入希望者に少しでも物件に対して良い印象を持ってもらうためにある程度キレイにしておくことが売却する際のポイントになります。

 

また土地として売却をする場合は買い手側も自由に建物を解体するなり買い手側の好きなように出来ます。

 

もし買い手側から更地での引渡しを条件とされた場合は解体工事がいくらくらいなのか事前に見積もりを取っておけば対応がしやすいです。

“建物を残して”売却する際のメリット・デメリット

メリット

  1. 解体に掛かる費用を省けることが出来る
  2. 土地の固定資産税が築年数が古い物件の存在で安くなっている
  3. 法律で再建築が不可能の場合は移住の価値を継続できる
  4. 購入希望者は今後「リフォーム」か「解体」の洗濯を自由に提供できる
  5. 家が存在することで買い手が住宅ローンを利用できる

 

2〜4は自分よりも買い手側のメリットになりますが不動産売買の特徴は“いかに相手に良い印象を与える”のが重要になります。
建物を残してそのまま売ろうという場合はこれらの項目を意識しながら売却活動を行うようにしましょう。

デメリット

  1. 建物に様々な不具合が見つかった場合は売却後に相手から責任が問われることもある
  2. 最初から土地の購入が目的の買い手からは売れにくい
  3. 築年数が古い建物の存在が悪いので売れにくいこともある

 

特に注意してほしいのが1の不具合が不具合が見つかった時に相手から責任が問われることです。
これを瑕疵担保責任と言います。
一定数の築年数が経過した建物は一軒家と比べると様々な部分が劣化していること購入する前から買い手の方も認識しているでしょう。
しかし、予め不具合が見つかると購入者との協議したうえで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることも可能です。
だがその場合はその分売却する際に価格が下がることもあるので確認したうえで売却活動を行いましょう。

 

更地にして売却する

更地にして売却することで購入希望者が検討しやすくなります。
更地の場合だと土地の形状が見て分かりやすいので地質検査や土壌汚染調査もやりやすいです。
その他にも地中に障害物がないかどうかの確認もしやすいため、その土地で新しく建物を建築される方にとっては嬉しいと思います。

 

ただ、更地にすると言う事は建物を壊す際に解体費用が掛かるので建物を残して売却するよりも売却価格が落ちる可能性がありますので注意しましょう。

 

“更地にして”売却する際のメリット・デメリット

メリット

  1. 早期売却の可能性が高くなる
  2. 「特定空き家」という点を行政機関から判断されない
  3. 近隣の住民から「売ってください」と言われやすい

 

自分が購入する側になって考えると分かりやすいですが土地を探している場合に古い家が建っているよりも更地になっている方が自分が新しく建てる家を想像しやすいと思います。
また、解体費用や解体会社の選定もしなければいけにので面倒ごとが増えて購入する意識も薄れていくかと思います。
しかし更地でしたら土地の中を歩き回ったりしながら土地の広さも分かりますので建物の広さや駐車場などの建設できるのかなど具体的に考えることも可能です。

 

また空き家を放置していると行政機関から所有者に罰金や撤去命令が出てきます。
その判断は各地方自治体で細かい基準や違いがありますが基本的には「倒壊の可能性がある」や「衛生上の問題がある」などという根拠によって判断されています。
なので今後空き家を放置していれば遅かれ早かれ行政機関から連絡がくるでしょう。
しかし、更地にしておけば「特定空き家」と判断されないので安心して土地を所有できます。

 

デメリット

  1. 想像以上に解体費用が掛かる場合が多い
  2. 固定資産税が増える

更地にするためには建物の解体が必要で解体するための費用も掛かります。
建物の大きさにもよりますが目安で言いますと数十万程度では足りません。
そうなると手持ちのお金も使わなければ解体が出来ないというデメリットがあります。

 

また、固定資産税の金額については住宅が建っている場合には固定資産税の軽減借地を利用できます。

 

ただこの軽減借地は建物が経っていないと利用することが出来ません。
一部の情報では更地にすると固定資産税が6倍に増えると言われています。
しかし実際には6倍になるケースはほとんどありませんが大体3〜4倍という事を認識した方が良いでしょう。
この3〜4倍の数字もあくまで目安程度のものなのですが、もし更地にする場合は注意するようにしましょう。

 

築年数が古い家の売り方とは?

築年数古い物件の売却する際のデメリットがあるのか?

早期の売却を考えている場合は、更地にする方がメリットは大きいと思われます。

 

しかし、5年〜10年後に売却を考えているのであれば更地にする事による固定資産税を考慮しなければなりません。

 

近いうちに売却する意思がなく、家の状態が良いのであれば空き家の管理をしてくれる業者に依頼する方がコスト的には安くつくケースが多いと思います。

 

更地にする場合は、売却時期、費用面を考えた上でどうするか判断を決めることをオススメします。

 

また、動産会社の担当の方に相談しながら、「中古住宅」と「築年数が古い家付きの土地」の両方で売りに出してみるのがオススメです。そうすることで「中古住宅を探している」購入予定者と、「土地を探している」購入者の両方に物件を見つけてもらう機会を得られることになります。

 

更に「買い手が希望する場合には更地での引き渡しも可」であったり、選択できる要素を持たせることも効果的です。

 

中古物件を売りに出す際に重要となるポイントは、「どれだけ多くの人に、物件に興味を持ってもらえるか」ということです。

 

不動産の売買は、「買い手目線」を意識することがとても大切です。

 

その買い手目線を意識することによって、自分もこれまで気付かなかったような物件の価値とメリットを見つけられることもあるのです。