家の価値は築年数と耐用年数によって決まる!

家を売却する際の築年数と耐用年数で相場を調べる方法

家などの建物の評価は土地や建物とは別に積算してから合計して算出します。
その建物の土地は公示価格路線価格をもとに計算します。

※公示価格とは
地価公示法という法律に基づいて都市計画区域内外で設定された公示区域のその年の1月1日の時点の正常な価格を調査・好評する制度を地価公示といい、つまり国土交通省の土地鑑定委員会によって決められた標準地の1平方メートル当たりの1月1日の時点における価格のことです。
※路線価格とは
国税庁が毎年7,8月に公表するその年の1月1日における主要道路に面した1平方メートルあたりの土地価格を公示すもので相続税や増風情を計算する時に活用されます。
つまり、この公表された土地価格を路線価格という訳です。

 

因みに築年数はその建物が建てられてから経過して年数耐用年数は税法上では建物の寿命のことを指します。
築年数は古くなることにその建物の価値が下がっていきます。
ただ土地については古くなっても価値が下がることはありません。
そうなると全ての建物の価値が土地の価格になってしまうのでここで国税庁が建物種別によって異なる耐用年数を表します。
もちろん、建物は好適保守がされている税制上の耐用年数を超えても十分な居住用に使用でき売買の対象になる建物も数多くあります。
マンションでは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート作りのものは耐用年数が住宅用で47年と決められています。
また、戸建て住宅では木造モルタル造りとして住宅用で20年と決められています。

 

建物の価値を調べるには相場から見つけよう!

家を売却する際の築年数と耐用年数で相場を調べる方法

建物の種類がマンションにしろ戸建て住宅にしても売買の時に設定価格はやはり実勢価格である『相場』が主導されます。
買い手も結局はその建物の相場の価格を見てから安いか高いかを判断してその次にどのような構造がされているのか?壁に塗られている塗料はどのようなものを使っているのか?など建物について調べてから最後に駅から近いのかスーパーやコンビニなどが近くにあるのか生活する際に利便性が高いかどうか判断しています。
これらを総合的に見て考えて気に入ったのであれば購入する流れになっています。

 

築年数による建物の計算

家を売却する際の築年数と耐用年数で相場を調べる方法

マンションの場合

一般的にマンション開発業者は買い手に対して建物と土地を別々に価格説明をしないことが多いです。
建物に掛かるのが消費税ですので売買契約書時点の消費税額から逆算します。
この計算方法は住宅ローン控除の為の確定申告にも記載が必要になりますのでこれはこれで便利な方法だと思います。

 

その他にも標準建築単価や固定資産税評価額の土地の建物御比率から推定する方法や土地価格を公示価格で計算して区分所有比率をかけてマンション総額から引いて建物を価格を算出する方法もあります。

 

築年数を反映した建物部分価格は『建物部分購入価格』×<耐用年数47年-築年数>/耐用年数で算出できます。

 

つまりマンション購入時が4,000万円だとして
(このうち建物が2,000万円で土地が2,000万円と仮定します)

 

築年数が15年の場合
土地2,000万円+建物2,000万円×<47年-15年>/47年=2,000+1,362=3,362万円

 

このように1年ごとに2,000万円×1年/47年=42,6万円(2,13%)ずつ値下がりしていきます。

 

一戸建て住宅の場合

戸建て住宅の購入価格を4,000万円としてマンションと同じ方法で計算していきましょう!

 

築年数が15年の場合
土地2,000万円+建物2,000万円×<22年-15年>/22年=2,000+636=2,636万円

 

つまり一戸建ての場合は1年経過ごとに2,000万円×1年/22年=90,9万円(4,55%)ずつ値下がりしていきます。

 

耐用年数が過ぎた場合どうなるのか?

基本的にその建物の価値は原則としてと考えておきましょう。
つまり売却をしても土地の値段でしかないという訳です。
なので買い手の銀行ローン設定は建物での担保価値分がないので厳しくなります。

 

しかし、ここで耐用年数が過ぎた中古マンションなどの場合は
償却期間=法定耐用年数×20%と税制上は認められています。
なので鉄筋コンクリートだと9年間、木造戸建てなら4年間の減価償却期間が残ります。

 

注意点をまとめてみた!

  1. 土地価格と建物価格は別々にすること
  2. 売り急ぎや買い急ぎにご注意(引越し価格が上下することがあります)
  3. 土地の借地権などの利用制限がある場合は価格が減算される
  4. デフレやインフレなどの影響を受けて建物の価値相場が大きく変わることもある
  5. 投資用物件を扱っている場合は専門の税理士か税務当局に償却の見解を確かめる

 

10年以上経過すると建物の価値が下がる!?

家を売却する際の築年数と耐用年数で相場を調べる方法

建物は築年から経過すると築年数により価値が徐々に下がっていきます。
ネットで調べてみると以下のようになっていました。

1年

2年

3年

4年

5年

6年

7年

8年

9年

10年

+13,5

+12,0

+10,5

+9,0

+7,5

+6,0

+4,5

+3,0

+1,5

上記の表が家の築年数と査定価格のポイントになります。
表を見てみる限りだと1年経つごとにその家の評価が−2,5ずつ減っていくのが分かります。
築年数が10年経った建物の価値は見事に『0』となっています。
また、築年数が10年以上経過すると以下のように減っていきます。

11年

12年

13年

14年

15年

16年

17年

18年

19年

20年

−1,5

−3,0

−4,5

−6,0

-7,5

-9,5

-11,5

-13,5

-15,5

-17,5

このように11年から15年まで-1,5ずつ16年から20年までは-2,0ずつ減っています。
家の築年数は10年以上を経過するとその家のマイナス評価が付き、築1年と築20年以上の差が31ポイントになります。

 

つまり、築年数が10年以上経過すると中古住宅の査定価格がほぼ土地の値段のみになってしまいます。

 

では建物の売却は10年経つ前に売り出すのがお得なのか?

家を売却する際の築年数と耐用年数で相場を調べる方法

10年経つと建物の価値は0になりますのでそれなら10年経つ前に売る方が良いのでは?と考える方もいると思います。
確かに10年経つとせっかく建てた家の価値がなくなるのは嫌ですよね、、。
なので家の売却するつもりであれば10年目を迎える前に売り出すのがベストです。
「子供が小学校に入学してから」「老後になったら売ろう」なんて思っている間に値段が驚くほどに減っていきます。
私の家でも築8年で売り出すことになりましたがそれでも割と中古住宅市場ではまだ日が浅い方みたいです。
私の担当してくれた不動産業者の方も10年超えると一定ラインとされていて一気に価格が落ちるみたいです。

 

築年数が低くても人気のあるのか?

原則的には不動産物件の築年数と耐用年数が古いほどその建物の価値はどんどん低下していきますが稀に古い物件でもほとんど値段が下がらないことや過去の売買実績よりも価格が上昇することもあります。
都市部や人気のエリアかつ新規の開発する土地があまり載っていない地域では物件の売り出しがあまりないため古い物件でも値崩れが起きにくいです。
また、お住まいの近くにショッピングモールの建設や大規模開発が決定した地域なども周辺の不動産の相場が値上がりします。

 

築10〜20年の物件の売却はタイミングが重要

築10〜20年の物件を売却する際はよほどの好条件がない限り希望の売却価格よりも下になることを覚悟しておきましょう。
思い出の詰まっている家をできる限り高い値段で売りたい気持ちも分かりますが、あまり価格に拘り過ぎると売却できる機会を逃してしまうことがあるので注意しましょう。

 

中には値引きをしてくれたら購入したいという方もいます。
その場合は価格の交渉にある程度応じる姿勢を持ってみましょう。
もちろん相場よりも大きく離れた金額を要求された場合は応じる必要がありません。